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肖宏伟的博客

税务实战研究

 
 
 

日志

 
 

土地一级开发不征税范围有多大?太平洋建设被困BT  

2013-07-22 11:21:06|  分类: 房地产财税实战研 |  标签: |举报 |字号 订阅

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太平洋建设被困BT
“兰州新城太平洋建设项目的模式和碧桂园不一样,他们现在做的是土地整理,还没到经过土地中心走土地出让程序的环节,所以具体情况我们也不是很了解。”兰州市土地储备中心的相关人士这样告诉记者。
早在2012年9月,兰州市政府就与太平洋建设签约,双方就城关区白道坪区域的25平方公里低丘缓坡未利用土地开发项目达成协议,由太平洋建设进行总投资超过200亿元的一期项目开发。2012年10月底,该项目正式开工,由此掀开了兰州移山造城的序幕。
其实早在介入兰州新城项目之前,太平洋建设就已参与了兰州新区的开发,并被认为是兰州获批为国家级新区的功臣,这也被业内认为是太平洋建设能取得兰州新城大面积土地开发权的重要原因。只不过这次开发兰州新城,太平洋建设采取了与之前参与兰州新区不同的开发模式,即国际BT模式。
所谓国际BT模式,即建设资金全部由太平洋建设先期垫付,等新城区土地开发整理完成之后,由政府部门以未来的土地收入等收益来支付。而之前太平洋建设参与兰州新区开发采取的则是中国BT模式,建设期间政府需要分期付款。很显然,前者对于一家开发企业来说隐藏着更高的风险,因为在项目开发过程中,有很多因素都是未知的。
先期垫付200亿元的资金,这已经是目前中国民营企业最大的一笔投资之一。根据与兰州市政府方面签订的“军令状”,太平洋建设兰州新城项目要在半年内在25平方公里的范围内推掉700余座荒山,如不能按期完成,耽误一个月太平洋集团就要付出几亿元的经济损失。因此,即使在寒冬季节,工地上仍然是一派繁忙的景象。“先期投资是一次性投的,现在已经开工,拉弓没有回头箭,所以我们不能中途停工,否则就进不能进,退不能退了。”太平洋建设集团首席顾问严介和说。
但在经历了兰州新城停工事件之后,太平洋建设的施工进度明显慢了下来。
“我不清楚这跟那次停工事件有没有关系,但之后施工进度明显变慢了。之前我们是24小时不间断施工,这次复工后,白天都是干干停停,晚上就干脆不施工了。”参与太平洋建设兰州新城项目施工的施工企业老板盛先生告诉记者。
在盛先生看来,太平洋建设目前的困境就是BT模式造成的。而据盛先生所言,他与太平洋建设之间的工程款一直未结,“工程拖拖拉拉,根本不知道什么时候才能结束。有的承包商先期专门从贵州(楼盘)花20万元运来的设备,钱都是自己搭的。一直拿不到钱,我们怎么吃饭?”
如今盛某已经离开了兰州新城的项目,周转于兰州新区、成都、西安(楼盘)等地四处找新的项目做,他和太平洋建设之间的纠纷也已经进入了法律程序。“反正肯定不会再跟着太平洋建设干了。”盛先生表示。
日前,记者就此事向太平洋建设集团总部求证,并未得到明确的回复。“关于我们兰州新城的项目,外界已经有了太多关注,政府也有了他们的说法,公司不想再做回应,还是用事实说话吧。”太平洋建设总部品宣部相关负责人如此回应中国房地产报记者。
如今,群山之中偌大的工地上,太平洋建设兰州新城项目前途未卜。

国家税务总局公告2013年第15号关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告
现就纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题公告如下:
  一些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作,投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。其中,土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时,投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同,协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方。在上述过程中,投资方的行为属于投资行为,不属于营业税征税范围,其取得的投资收益不征收营业税;规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入,应照章征收营业税。
  本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前,纳税人未缴纳税款的,按照本公告规定执行;纳税人已缴纳税款的,税务机关应按照本公告规定予以退税。
  特此公告。
国家税务总局
2013年4月15日

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