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税务实战研究

 
 
 

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杨崇春:房价为什么高?  

2013-08-11 17:52:49|  分类: 转贴财税好文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杨崇春:房价为什么高?

为了促进房地产市场平稳健康发展,以遏制房价非理性上涨,多年来各级政府采取了多种调控手段,包括国十条、新国五条、调高购房贷款利率和首付比例,试行开征房产税和限价、限购房等手段,但事与愿违,房价不降反涨继续走高。为什么会形成这种局面?我认为原因是多方面的,既有供求关系失衡、投资性需求膨胀、税费利过高等原因,更有当前各级政府追逐“土地财政”所造成的恶果,现用笔者调研的一个项目的实例来分析研究。

几组数据

让我们先看几组数据:

1.从购置土地的使用情况来看,能作为房屋建筑使用的土地只占57%。

某房屋开发公司,在某地购得建设用地一块,项目用地总面积为102561.923平方米,其中:建设用地面积58463.793平方米(属二类居住用地),占总面积57%;代征城市公用地面积44098.13平方米(包括道路绿化用地),占总面积43%。

2.从建筑面积上看,商品房的建筑面积仅占39%。

该项目总建筑面积为190240.19平方米,其中,地上总建筑面积148097平方米,占总面积77.85%,地下车库与人防占22.15%。在地上总面积中,商品住宅面积58550.07平方米,占地上总面积的39%;回迁住宅面积30000平方米,占地上总面积20%;限价商品住宅面积30366.93平方米,占地上总面积的27%;公建面积20180平方米(包括:配套配电房、垃圾处理房2720平方米,无偿还建商业用房14500平方米,幼儿园2960平方米),占地上总面积14%。

3.从投资的资金上看,土地投入是大头,占总投资额的54%。

上述项目中,总投资款为204100万元,其中:土地价费109800万元(包括:土地使用权出让中标价款103600万元,契税3200万元,地下设施补价款3000万元),占总投资54%;工程建安费用73000万元,占总投资36%;建设期贷款利息10500万元,占总投资5%;其他费用10800万元,占总投资5%。

4.从回报的资金上看,商品房仅占39%的面积,但回报资金要占回报总收入的76%。

开发的房屋出售后,共可回收23亿元。其中:商品住宅房58550.07平方米,其中:团购23500平方米,团购房每平方米售价25000元,可售得5.8亿元;商品房35000平方米,每平方米售价33050元,可售得11.57亿元;商品房合计售价为17.37亿元,占总收入的76%。

回迁住宅30000平方米,地方政府规定售价为每平方米7000元,可得收入2.13亿元,占总收入的9%。

限价商品住宅39366.93平方米,地方政府规定售价为每平方米8900元,可得收入3.5亿元,占总收入的15%。

开发商在建房时,除上述出售的房屋外,公建房20180平方米的建筑得不到一分钱的收入,公建房的各项费用全部摊入商品房的价格中。

几点分析

商品房价格高,高在何处?从上述几组数据分析,可归纳为以下几个方面。

1.土地价格过高。

在总投资中,土地价格要占54%,其中大部分又是地方政府所得,这就是我们常说的土地财政。地方政府出售的土地收入,他们的用处,除少数用在改善居民的住房上外,多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元,同比增长46.3%,相当于同期全国地方财政收入总额的46.1%。目前,不少地方的“地王”一个高过一个,“地王”越多,房价越涨,这显示出在经济复苏动能疲弱的背景下,地方政府对土地出让收入的依赖进一步增加。

2.公摊项目多。

该项目地上总建筑面积148097平方米,其中商品房的建筑面积仅占39%,但回迁房和限价房的所有价差都要摊到商品房的价格上面,配套房、商业用房、幼儿园房等的土地费用和建筑费用也都摊到了商品房的价格上面,加上企业的一切费用、税金、利息和企业利润也全部摊到商品房上面,商品房价格成了一个大筐,所有不能分摊的费用全要往里装,商品房的价格能不高吗?

3.措施不得力。

限贷:限制个人买房的贷款,这对低收入人员购房会起一些作用,可对有钱人购房起不到作用,所以限贷主要限制了刚性需求购房人的贷款,对投资性购房、改善性购房的作用有限。

限购:因信息不对称和其他配套措施不到位,对购房的老实人能起一些作用,对各种关系户来讲则限购不了。

限价:商品房价已在高位,限价也只能限房屋价格增长的比例,对稳定和降低房价也起不到作用。

加税:任何税收最终都由消费者缴纳,俗话说“羊毛出在羊身上”,加税只能加重消费者的税收负担,对房价降低的作用甚微。

4.降价空间大。

从收入、支出情况上看,除土地价格有较大可降空间外,税费利也均有可降空间。该项目房屋出售总收入23亿元,扣除土地价109800万元、工程价73000万元(每平方米3800元)、利息10500万元、税金20000万元、其他费用10800万元之外,企业利润为5900万元。

从上述数字分析可以看出:土地价格太高,大有下降的空间;各种费用也较高,可以较多地压缩;对建安行业应尽快实行“营改增”,减少重复征税,减轻企业负担;加强企业财务资金管理,减少贷款比例,增加企业收入,以进一步做到让利降价。(第一财经日报)

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