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税务实战研究

 
 
 

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房地产企业土地取得环节,城镇土地使用税征管问题及对策  

2013-08-13 08:40:17|  分类: 转贴财税好文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产企业土地取得环节,城镇土地使用税征管问题及对策

 

作者:杨亮、程时光  来源:《湖北地税》   

 

在房地产开发企业取得土地权属的税收征管环节中,时常遇到一些税收政策未予明确的问题,特别是一些涉及拆迁补偿等问题的土地权属转移问题。这些问题界于政策之外,基层征管人员和纳税人受到了一定的困扰,易导致房地产开发企业产生欠税,影响税收征管秩序。笔者结合实际工作,对这些特殊情形进行了梳理,并对其成因和对策进行了探析。

一、     征管问题

   由于一些房地产开发企业对城镇土地使用税政策不甚了解等原因,遇到以下四种特殊情形时,房地产开发企业往往以此为由形成欠税。

  第一种情形:签订土地出让合同,未办土地使用证,也未实际交付使用

受让方(房地产开发企业,下同)与出让方(国土部门,下同)签订了合同,约定了土地交付时间,受让方已交付大部分土地款,但由于拆迁进度等原因生产土地纠纷,未办理土地使用证,也未按合同约定的时间交付土地。例如:某房地产公司开发某项目,征地签订土地出让合同金额2.19亿元,土地面积29.32万㎡,实际支付土地款2亿元。出让方由于厂房拆迁进度等原因,未按合同约定时间交付土地,导致双方产生土地纠纷,受让方以此为由不办土地使用证,对该宗土地不申报缴纳契税和城镇土地使用税。 

  第二种情形:签订土地出让合同,未办土地使用证,但已实际交付使用

  受让方与出让方签订了合同,约定了土地交付时间,受让方已付大部分土地款项,但由于个案的拆迁、补偿等原因未办理土地使用证,出让方按合同约定时间交付土地,受让方也已实际使用土地。例如:某房地产公司开发某项目,征地签订土地出让合同金额1.32亿元,土地面积9.8万㎡,实际支付土地款1.2亿元,由于个案的拆迁、补偿等原因未办理土地使用证,出让方按合同约定时间交付土地,该公司实质上也进行了房地产开发,但仍以未办土地使用证为由,不申报缴纳契税和城镇土地使用税。

  第三种情形:签订土地出让合同,办理了土地使用证,但部分土地未交付使用

  受让方与出让方签订了合同,约定了土地交付时间,受让方已付清了土地款项,办理了土地使用证,但因特殊原因(如拆迁遇上钉子户等)导致部分土地未能及时提供给受让方使用。例如:某房地产公司开发某项目,征地签订了土地出让合同,办理了土地使用证,土地面积1.5万㎡中因拆迁遇上钉子户导致有3000㎡土地不能开发,该公司对这部分土地不申报缴纳城镇土地使用税。

  第四种情形:签订土地出让合同,办理了土地使用证,但部分土地属于生地,需通过开发才能使用

  受让方与出让方签订了合同,约定了土地交付时间,受让方已付清了土地款项,办理了土地使用证,出让方按合同约定时间交付土地。但房地产开发企业所征用的土地有部分属于生地(如荒山等),在进行房地产开发前需投入大量的资金对荒山进行平整,荒山平整成为熟地后才能开发。例如:某房地产公司开发某项目,征地签订土地出让合同金额1亿元,土地面积9.8万㎡,其中部分属于荒山2.7万㎡,在进行房地产开发前需投入2000万元资金对荒山进行平整。为此,对荒山以及平整后的土地不申报缴纳城镇土地使用税,并且要求减免税。

  二、主要成因分析

  (一)土地交易信息不对等,导致纳税义务时间认定难

由于地方政府部门间未实现信息资源的有效共享,地税部门的土地交易信息来源,主要依靠基层征管人员日常巡查巡管收集的资料,以及纳税人的自行申报资料信息。然而,通常得知这些特殊情形的土地交易信息滞后于纳税义务时间,既需要通过合法有效渠道证实这些资料信息,又需花大量时间了解整个土地交易过程,从而产生契税和城镇土地使用税的欠税问题。  

  (二)违反合同延期交付土地,导致土地计税面积认定难

  国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,基本上是由当地政府代表国家对外出让土地。由于拆迁、补偿、安置等种种原因,造成当地政府延期交付全部或者部分土地,影响了纳税人按合同总土地面积办理土地使用证。于是,纳税人采用分解土地出让合同的办法,分期办理部分土地使用证,分期申报部分土地计税面积,给地税部门核定土地计税面积带来难度,给纳税人少申报土地计税面积带来理由。

  (三)纳税人追求商业利润最大化,导致税收政策执行难

  纳税人在前期签订土地招标拍卖成效确认书,取得国有土地出让合同时,受当时政策、市场、资金等因素影响,推迟房地产开发计划。在利益的驱动下,能推则推迟办理土地使用证,以规避政府“两年不开发的土地要无偿收回,一年不开发的土地要收闲置费”的风险,从而达到拿地扩大土地储备的目的。同时,在账务处理上可以不认定为企业资产,在税务处理上则以未实际交付土地使用为由,不申报缴纳契税和城镇土地使用税,从而达到困扰基层征管人员执行税收政策的目的。 

  三、工作对策

  (一)摸清土地交易过程,正确认定纳税义务时间

目前,房地产开发企业土地的来源主要有政府出让和企事业单位转让,取得的方式大多是通过拍卖形式。取得土地的一般程序是:土地收储中心收储土地,进行重新规划,通过招标、拍卖等形式将土地使用权出让,房地产公司参加招标或拍卖,拍卖(招标)成功当日签订招标拍卖成效确认书;在规定的期限内交付土地出让金,交清当日由土地管理部门发给《交付土地证明书》(或国有土地出让合同书),并在两个月内办理《土地使用证》;在取得《交付土地证明书》时,房地产开发公司可进行砌围墙、勘探等工程作业,但不能全面进场施工,取得《土地使用证》并办理《开工许可证》后才能全面进场施工。如果延期交付土地,出让方将承担违约金或者赔偿经济损失。根据《中华人民共和国城镇土地使用税执行条例》第九条和财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定,征用非耕地的,应由受让方从合同约定交付时间土地的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付时间土地的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税;征用耕地的,受让方自应批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。  

  (二)加大税法宣传力度,化解认识误区

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”,不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。与此同时,少数企业利用四种特殊情形与地税部门周旋,从而达到不缴或者少缴城镇土地使用税的目的。作为地税部门,应通过报刊、媒体、网络、短信平台等载体进行税法宣传,以及税收管理员与纳税人面对面税法宣传,为纳税人解疑答惑,促进征纳互动,改善了征纳关系,提高纳税人的税法遵从度,只有解决认识上存在的误区,才能真正维护纳税人自身合法权益。 

  (三)巧用先征后补政策,合法规避企业税收风险

  针对第一、三种特殊情形,由于拆迁、补偿等原因导致出让方未按合同约定时间交付土地或者部分土地未交付,而出让方土地管理部门代表政府以国家土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,实质上是政府行为。因此,房地产开发企业与政府就承担违约金或者赔偿经济损失的问题谈判中,要巧用先征(地税部门先征)后补(政府补偿)政策,既收回因政府未按合同约定时间交付土地而产生的损失,又合法规避企业的税收风险。

  (四)运用减免税政策,落实困难性企业税收优惠

  房地产开发企业缴纳城镇土地使用税确有困难的,一是遭受重大自然灾害或不可抗力导致的重大事故,给生产经营造成重大影响的;二是从事社会公益事业或承担政府任务造成纳税困难的;三是省、市、县政府认定的有其他特殊困难的。如:拆迁、补偿等原因导致政府未按合同约定时间交付土地或者部分土地未交付造成直接经济损失等。根据《省地方税务局关于财产行为税减免工作有关规定的通知》(鄂地税发〔2009〕93号)规定,对符合减免税条件的,由房地产开发企业提出减免税申请,政府出具企业纳税困难的证明材料,地税部门按照减免税程序审批减免,既落实了困难性企业的税收优惠政策,又有效地解决了欠税问题。

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