注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

肖宏伟的博客

税务实战研究

 
 
 

日志

 
 

审核房企申报表:纳税调增调减要对应  

2013-08-21 10:34:09|  分类: 转贴财税好文 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

来源:中国税务报 作者:王海涛 时间:2013-08-19 

对于房地产开发企业来说,在企业所得税年度申报纳税调整明细表中,有一项“房地产企业预售收入计算的预计利润”相关数据,该栏目既有纳税调增又有纳税调减。企业所得税申报表填写说明描述说,第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”:第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入,按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额;第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入,转回已按税收规定征税的预计利润的数额。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。但笔者在实际纳税评估工作中发现,通过申报表以及财务报表,判断该栏目填写的数据是否准确,确让许多税务人员感到十分困惑。

甲公司是一家从事房地产开发销售的纳税人,年收入过亿元。根据《发票管理办法》及相关税法规定,发票的管理权限按流转税主体税种划分,营业税纳税人使用的发票由地税局管理。因此,该公司所使用的销售不动产发票由地税局负责管理。但该公司是2002年以后至2008年期间成立的,所以,该公司缴纳的企业所得税由国税局负责征管。由于国税、地税信息不能共享,从而造成国税部门对该公司收入的管理存在诸多不便。

2013年4月份,国税部门对该公司近年来申报缴纳的所得税进行了纳税评估。经纳税评估工作人员案头分析,发现该公司近年来房地产预售收入纳税调减大于纳税调增。后经进一步仔细审核,发现2008年~2012年该房地产企业预售收入计算的纳税调增数额分别为904528.24元、223858.99元、501119.49元、0、143231.07元,合计1772737.79元;与此同时,2008年~2012年该房地产企业预售收入计算的纳税调减数额分别为0、1193977.28元、223858.99元、644350.56元、669840.11元,合计2732026.94元。最后,经过认真比对,纳税调减累计数额大于纳税调增累计数额959289.15(2732026.94-1772737.79)元。

另外,该公司2012年资产负债日预售房地产项目累计收取“预收账款”53320698.78元。对此,财务人员给出这样的解释:以前房地产企业预售毛利率较高,纳税调增的较多,后来房地产预售毛利率下调,这样形成以前纳税调增多、以后纳税调减也多的局面。而该公司2008年开业,评估人员在计算预售收入纳税调整时,是按累计数额计算的。很显然,财务人员的解释不能自圆其说。那么,该公司房地产预售收入纳税调增和纳税调减是否符合税法规定的呢?

通过上述案例,笔者发现,对于房地产开发企业,在计算应纳税所得额时,就“房地产企业预售收入计算的预计利润”而言,其纳税调增和纳税调减是有规律可循的。一方面,就纳税调增来讲,房地产预售收入纳税调增,是按当年净增加的“预收账款”金额和所在地适用毛利率计算出来的,是一个估计数字,相当于存货估价的现象;另一方面,就纳税调减来讲,等房地产开发项目完工销售后,需要对以前预售估计的数字进行修正,也就是说需要作纳税调减,这相当于存货发票取得后冲减以前的估价。

通过上述纳税调增和纳税调减的具体分析,我们不难发现这样一个规律:以前房地产预售收入纳税调增调多少,以后就要调减多少;当资产负债日累计预售收入为零时,累计纳税调增的数字一定等于累计纳税调减的数字;当资产负债日累计预售收入大于零时,累计纳税调增的数字一定要大于累计纳税调减的数字。其原因是,累计纳税调增项目中还包含了累计预售收入调增的毛利额部分。据此,我们可以得出这样一个结论:对于房地产开发企业来说,“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏目,其累计纳税调增数额一定大于或等于累计纳税调减数额。

根据这一逻辑推理,我们发现,甲公司2008至2012年多调减完工项目所得额959289.15元;同时,按累计预收账款计算预售收入毛利额2666034.94(53320698.78×5%)元。两项相加,该公司2012年少调增应纳税所得额3625324.09元(959289.15元+2666034.94元),应补缴企业所得税906331.02元。 


  评论这张
 
阅读(139)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017