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某房地产公司房产税申报异常的案例分析  

2013-08-22 08:48:41|  分类: 转贴财税好文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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某房地产公司房产税申报异常的案例分析

作者:邹忠明

案例

  A公司是一家房地产开发企业,2011年初开发建造完成了一栋高端写字楼,并于同年开始对外招租营运。2013年初,主管税务机关在对该行业的日常纳税评估中,提取了该公司相关税收征管信息资料。税收征管信息显示,A公司2011年~2012年底共计核销租赁业发票填开金额7200万元,期间营业税、城建税、教育附加费等申报正常,而房产税只申报了648万元。评估人员反复核对征管数据资料后,认为房产税申报异常。

为弄清A公司房产税申报异常的原因,主管税务机关要求A公司对房产税申报异常一事作出详细说明。随后,A公司财务负责人提供了房屋租赁合同、办公设施设备服务协议和其他相关资料。主管税务机关发现,A公司在房产税的申报中,扣除了企业单独租赁的中央空调终端机和网络地板所取得的收入。这里所说的网络地板,是一种为适应现代化办公,便于网络布线而专门设计的地板,又称为布线地板。A公司财务人员认为,单独租赁的设备设施都是属于“可移动”的附属设备设施,其租赁收入不应缴纳房产税。 

  分析

  在纳税评估中,税务人员对A公司提出的问题从会计和税收规定两个方面进行了分析。

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。要搞清上述评估案例,就是要仔细鉴别A公司租赁事项中的中央空调终端机和网络地板租赁收入是否应纳入房产租赁收入当中一并征收房产税。

  从企业财务会计制度规定来讲,自行建造的固定资产成本的初始计量,是由该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。A公司出租的写字楼属于标准装修房屋,中央空调终端机和网络地板的配备本身就是房屋建造、装修的一部分工程项目,同时也是达到预定可使用状态前的一个必备条件。按照财务会计制度的有关规定,应计入房地产建造成本,最终结转到“固定资产——房屋”当中,其价值补偿通过日常折旧予以取得。

  从税法来看,《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)规定,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

结合A公司的情况看,上述规定中有三个要点需明确: 

一是“不可随意移动的附属设备和配套设施”当中的“不可随意移动”如何界定。“移动”和“不可随意移动”是一个相对的概念,“不可随意移动”,是指以房屋为载体中的设施设备不经过施工过程是不能随意变动的,凡是要经过施工过程的,均属于不可随意移动的范围。A公司初始出租前所安装的中央空调、网络地板,属于该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出,属于以房屋为载体不可随意移动的附属设备和配套设施,应纳入固定资产核算,其租赁收入应作为房屋整体租赁来合并计算征收房产税。   

  二是“中央空调”如何界定。写字楼配置中央空调是为了提高房屋品质和满足租房人需要的一个基本的配套设施,也是提升房屋使用功能或满足设计要求的一个工程项目。根据中央空调的性质和组成来看,中央空调是由室外主机、室内管道和室内终端机构成,是一个完整的设备运行系统,三者分别出租从理论上来讲是可行的,但难以实际操作。

三是不管会计上如何核算,凡是应计入房产原值计征房产税的,企业都应按规定缴纳房产税。同理,房产及附属设备设施出租时,也应按此标准确定租赁范围按租金收入征收房产税。   

  通过以上分析,可以得出这样一个结论:对应纳入“固定资产——房屋”价值的设施设备,在房屋租赁中,其设施设备的租赁就应当纳入房屋的整体租赁范围来处理,而不能人为分解收入来逃避相关的纳税义务和责任。因此,A公司单独收取的中央空调室内终端机和网络地板收入应并入整体房屋租赁收入,申报缴纳房产税。

  建议

  目前,以房产原值计征房产税的规定比较明确,比如哪些项目应计入房产原值,哪些项目可不计入房产原值等都很详细具体,纳税人一看就清楚明白,但对于房产出租,哪些应作为房产租赁收入,哪些可作为其他租赁收入没有明确具体的界定,基层税务机关在具体执行中遇到的诸如上述案例反映的问题,各有各的看法,就很难向纳税人解释清楚。希望有关部门能够针对实际征管工作中不断出现的新情况、新问题,及时出台相关征管规定,便于基层税务机关规范执法。

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