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税务实战研究

 
 
 

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商铺住宅分别核算可节省土地增值税  

2013-09-17 09:00:20|  分类: 转贴财税好文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商铺住宅分别核算可节省土地增值税

作者:郝名建 薛善新

 

    在房地产开发项目中,经常存在同一幢建筑物中,下面几层是商铺,上面若干层是住宅的情形。企业在涉税处理上,如果成本对象选择恰当,分别核算时对土地增值税产生的税收影响说明如下。

 

    案例

 

    某房地产企业开发某商住楼项目,该楼盘共6层,每层10000平方米,项目立项时下面3层为商铺,上面3层为住宅房产。预计商铺平均销售单价6000/平方米,住宅平均售价3000元/平方米。预计整幢楼建筑成本132000000元(其中利息6000000元、不可加计扣除的规费6000000),商铺精装修成本30000000元。

    假设该楼盘的商铺和住宅全部实现销售,营业税金及附加为销售房地产开发费用收入的5.6%,暂不考虑其他税调整事项。

    在日常财务核算中,在成本对象的选择上,企业有两种方案可以选择,即以整幢建筑物作为成本对象的一般性做法和以商铺、住宅分别作为成本对象的做法。

    如果企业在日常财务核算中,将整幢建筑物作为一个成本对象核算,则税务机关会以商铺精装修成本与住宅成本无法区分为由,要求将商铺装修成本并入建安总成本,在商铺与住宅之间按建筑面积比例分摊;如果商铺、住宅分不同的成本对象核算,则企业有充分的理由将总建筑成本在商铺和住宅成本中分摊,商铺的精装修成本直接计入商铺成本,税务机关一般无异议。

 

    以整幢建筑物作为成本对象的土地增值税计算

    1.商铺应缴纳土地增值税的计算:

    ①商铺收入:30000×6000=180000000(元)。

    ②商铺不含利息、规费的成本:(132000000+30000000-6000000-6000000)÷60000×30000=75000000(元)。

    ③商铺成本中不可加计扣除的规费:3000000元。

    ④房地产开发费用:75000000×10%=7500000(元)。

    ⑤财政规定的加计扣除金额:75000000×20%=15000000(元)。

    ⑥可扣除的经营税金及附加:180000000×5.6%=10080000(元)。

    ⑦扣除额合计:110580000元(②+③+④+⑤+⑥)。

    ⑧增值额:69420000元。

    ⑨增值率:69420000÷110580000=62.78%。

    ⑩应缴土地增值税:69420000×40%-110580000×5%=22239000(元)。

    2.住宅应缴纳土地增值税的计算:

    ①住宅收入:30000×3000=90000000(元)。

    ②住宅不含利息、规费的成本:(132000000+30000000-6000000-6000000)÷60000×30000=75000000(元)。

    ③住宅成本中不可加计扣除的规费:3000000元。

    ④房地产开发费用:75000000×10%=7500000(元)。

    ⑤财政规定的加计扣除金额:75000000×20%=15000000(元)。

    ⑥可扣除的经营税金及附加:90000000×5.6%=5040000(元)。

    ⑦扣除额合计:105540000元(②+③+④+⑤+⑥)。

    ⑧增值额:-11493000元。

    ⑨增值率:0。

    ⑩应缴土地增值税:0元。

    财务核算上,以整个建筑物作为成本核算对象,在精装修成本不能合理分摊到商铺的前提下,整幢建筑物土地增值税清算应缴纳土地增值税22239000元。

 

    商铺、住宅分成不同的成本对象核算的土地增值税计算

    1.商铺应缴纳土地增值税的计算:

    ①商铺收入:30000×6000=180000000(元)。

    ②商铺不含利息、规费的成本:(132000000-6000000-6000000)÷60000×30000+30000000=90000000(元)。

    ③商铺成本中不可加计扣除的规费:3000000元。

    ④房地产开发费用:90000000×10%=9000000(元)。

    ⑤财政规定的加计扣除金额:90000000×20%=18000000(元)。

    ⑥可扣除的经营税金及附加:180000000×5.6%=10080000(元)。

    ⑦扣除额合计:130080000元(②+③+④+⑤+⑥)。

    ⑧增值额:49920000元。

    ⑨增值率:=38.38%。

    ⑩应缴土地增值税:49920000×30%=14976000(元)。

    2.住宅应缴纳土地增值税的计算:

    ①住宅收入:30000×3000=90000000(元)。

    ②住宅不含利息、规费的成本:(132000000-6000000-6000000)÷60000×30000=60000000(元)。

    ③住宅成本中不可加计扣除的规费:3000000元。

    ④房地产开发费用:60000000×10%=6000000(元)。

    ⑤财政规定的加计扣除金额:60000000×20%=12000000(元)。

    ⑥可扣除的经营税金及附加:90000000×5.6%=5040000(元)。

    ⑦扣除额合计:86040000元(②+③+④+⑤+⑥)。

    ⑧增值额:3960000元。

    ⑨增值率:4.60%。

    ⑩应缴土地增值税:1188000元。

    财务核算上,商铺、住宅分成不同的成本对象核算,在精装修成本能准确归集到商铺的前提下,整幢建筑物土地增值税清算应缴纳土地增值税16164000元,比以整个建筑物作为成本核算对象的方法少缴纳土地增值税6075000元。

    通过以上分析得出结论,合理划分成本对象,在土地增值税处理上也能达到节税的目的。

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