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税务实战研究

 
 
 

日志

 
 

评估增值的房屋及土地价值部分不应再交纳房产税!  

2013-10-13 19:45:56|  分类: 疑难问题解答 |  标签: |举报 |字号 订阅

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评估增值的房屋及土地价值部分不应再交纳房产税!作者:王占伟

近期,不少企业在接受税务机关稽查时,税务机关提出质疑,要求企业将评估增值的房屋及土地价值部分并入房产税计税基础,交纳房产税!接到企业咨询后,我们认真查询了相关政策。

 

我们的观点是:评估增值的房屋及土地价值部分不应再交纳房产税,评估增值不属于企业的资产的“计税基础”,因此税法不允许企业按评估增值的部分税前摊销或折旧成本(特殊情况除外)!

 

依据一:

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定:“对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。”现行企业适用的会计制度主要包括《企业会计制度》、《企业会计准则》。《企业会计制度》规定,企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价,除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定外,企业一律不得自行调整其账面价值。在历史成本计量模式下,资产应按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额,或按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量;负债应按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额,承担现时义务的合同金额,或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金及现金等价物的金额计量。《企业会计准则——基本准则》规定,会计计量应遵循5种属性,即历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值,并对会计计量的适用作了原则性规定,即企业在对会计要素进行计量时,一般应当采用历史成本计量,如果采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的,应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。所以,企业只有在发生合并、分立、股权重组、接受资产投资等情况下,应当按照会计制度调整相应资产的账面价值。 -

  由此可见,对法律、行政法规和国家统一会计制度规定的房产评估增值,并且按照会计制度规定应当调整房产原值的,应当按规定调整后的原值为基数计算缴纳房产税。对应按规定调整房产原值而未按法律、行政法规和国家统一会计制度规定调整相应房产原值的,税务机关将按照会计制度规定应确认的房产原值为基数征收房产税。另外,企业自行对房产的原值进行的评估增值并相应调整的账面价值的,该调整后的账面价值由于不具有法律上的依据,不能据此改变“房产原值”,房产税仍按照会计制度应确认的房产原值为计税基础。

  对评估增值的土地价值,根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)的规定,自2010年12月21日起,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。所以,企业按照规定对房屋所占土地进行评估增值的,不论企业是否记入房产原值,均应当按取得价款并入房产原值依法计算缴纳房产税,并且如果所评估的房产宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。例如,假设0.5以下的容积率,土地购置价格为1000万元,总面积为1000平方米。其中,房产占用土地面积为100平方米,则按照房产占用土地200平方米,则应当计入房产原价的土地使用权价值为:1000×200÷1000=200万元;如果容积率高于0.5,则计入房产原值的土地价值为100万元。

 

 

依据2:

标   题:  土地评估增值部份要不要计入房产原值计征房产税
  内    容:  浙江省地税局对财税[2010]121号的政策解读:二是划拨土地如何处理。当前有部分企业(主要是老的国有企业)的土地仍是国家划拨的,取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制,部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估,但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值。
    我公司原属国有企业,后改制成股份公司,同时对土地价值依法进行转让,并交纳了土地出让金,后因上市需要,重新进行评估,该土地有增值,该部份增值并未支付土地出让金,请问房产税按土地转让价值还是按评估价值计征.
  附    件:   
| 处理情况 |
  处理过程: {tpl_handlelog}
  答复内容:  您好!在财政部、国家税务总局未明确前,土地评估增值部份暂不计入房产原值计征房产税。
  答复单位:  浙江省地方税务局纳税服务局答复人:  纳税服务局
  答复时间:  2011-08-03 03:39:25 处理状态:  处理完毕

 

 

依据3:

 

江苏省常州地方税务局关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知
常地税一便函[2011]10号
(十)对于企业土地评估增值如何处理
部分企业(主要是老的国有企业)的土地是无偿划拨的,企业为取得土地使用权支付的价款为零。近年来随着国有企业改制,部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了评估增值,这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值,如企业补缴了土地出让金,则应并入房产原值;
除以上两种原因对土地进行的评估增值不需要并入房产原值外,企业在改制过程中的土地评估增值需并入房产原值征收房产税;
企业不是在改制过程中对土地进行的自行评估增值,需并入房产原值的土地价值以原始价值为准。


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