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税务实战研究

 
 
 

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合作建房避税违规操作遭罚  

2014-05-09 20:46:18|  分类: 税务案例分析与税 |  标签: |举报 |字号 订阅

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合作建房避税违规操作遭罚
http://www.lawtime.cn/info/shuifa/qtssch/200812045802.html
合作建房”避税违规操作遭罚
来源: 中华会计网校

  由于房地产开发产品可以实行预售,所以房地产开发的纳税发生时间,与其他行业有明显不同。房地产公司取得预售收入时,要按照税法规定缴纳税款或预缴税款。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)规定,房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定。按照以上税法规定,房地产开发公司取得的开发产品预收款性质的任何收入,都应缴纳营业税和预缴企业所得税、土地增值税。

  例如,A房地产开发公司取得土地使用权,通过开发项目立项、规划、审批后,决定为某金融机构开发建造一个3000万元的办公大楼。该金融机构为了加快工程开发项目进度,可以及时按工程进度拨付预付款。按照预算,该项目完工前,房地产公司可以获得开发项目的80%,合计2400万元的预收款收入。按照税法规定,开发产品预收款收入需要缴纳营业税、城建税及教育费附加为:2400×5.5%(综合税费率)=132(万元);需要预缴企业所得税为:2400×15%(当地规定预计利润率)×33%=118.8(万元);需要预缴土地增值税为:2400×1%(按地方规定)=24(万元)。A房地产公司合计应缴纳税收274.8万元。

  A公司为了延迟缴纳274.8万元的税收,对此进行了税收筹划。A公司与关联单位B签订了合作建房协议。协议规定:A、B双方合作开发金融机构的办公大楼项目,由A房地产公司提供土地使用权,B方提供资金,合作开发项目实现的利润,双方按规定比例分成。同时,B单位又与金融机构签订了委托建房协议。协议规定,金融机构委托B单位在A房地产公司提供的土地上建造办公大楼。金融机构直接将工程项目预付款项支付给B单位,不与A房地产公司发生资金往来。待工程完工结算验收合格后,金融机构再与房地产公司签订购房合同,据此办理相关资产的产权转移手续。

  2005年初,三方已经按此签订相关协议。至2005年10月,B方共收到金融机构支付的项目预付款2400万元,大部分已经由B方直接支付给工程施工单位,余款也暂作为往来款处理。A房地产公司认为自己未分得任何收入,也没有在会计账簿上记载反映任何收支情况;B单位认为自己属于代收代付款项行为,也尚未获得实际结算收入,只是在账簿上反映了资金的往来情况。双方均未就2400万元预收款申报缴纳税款。

  2005年11月,当地地税局稽查部门对房地产税收进行专项检查时,发现了这一情况。税务稽查部门认定,A、B双方之间的合作开发关系属于代理关系,不属于税法规定的合作建房关系。理由是:土地使用权只属于A公司,且办理房地产开发项目的任何手续都是以A公司的名义办理。A公司委托B单位代建房屋,并且代收代付款项,双方之间名义上的合作建房,实质上属于一种代理建房关系。这在《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》(国税函〔2005〕1003号)也作了明确。该文件在答复海口紫荆花园合作开发税收问题的请示中批复:“鉴于该项目开发建设过程中,土地使用权人和房屋所有权人均为甲方,未发生《营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此,甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产项目的行为,不属于合作建房。”

  据此,地税局稽查局认为,B单位收取的2400万元预收款项,实际为A公司的房地产项目开发预收款项,B单位支付的工程施工款项实质上是代A公司付款。A公司不在自己会计账簿上反映开发产品预收款收入情况,并且没有向税务机关申报缴纳税收,造成少缴营业税132万元,少预缴企业所得税118.8万元,少预缴土地增值税24万元。最终,税务稽查部门认定A公司这种行为属于隐瞒收入造成少缴营业税收的偷税行为,除要求A公司补缴132万元营业税和滞纳金外,决定对A公司处以少缴132万元营业税一倍的罚款;但对A公司少预缴118.8万元企业所得税和24万元土地增值税的行为,由于是预缴税款,只补税和加收滞纳金,不予处罚。

  同时,税务部门对B单位的纳税行为也进行了认定。如果B单位按照与A单位的协议,自己提供资金参与利润分成,则属于一种资金借贷和代理建房双重关系,应按实际获得的分成收入,分别合理确定资金利息收入和代理收入数额,分别缴纳营业税和相应税收;如果B单位本身实际没有提供资金,只是从购房者方代收代付资金,则仅属于代理关系。本例中,B单位实际上就是属于后一种代理关系,应按照代理服务业缴纳营业税及相关税收。如果B单位另外还从金融机构获得了受托建房收入,则也属代理服务业收入。

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