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肖宏伟的博客

税务实战研究

 
 
 

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房地产企业土地增值税的会计核算  

2014-08-14 21:45:10|  分类: 房地产财税实战研 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      由于房地产开发行业的特殊性,在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款,待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容:预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。

       1. 预缴土地增值税的核算。房地产企业收到预收款项时,不能确认收入,会计处理为:借:银行存款;贷:预收账款。对于预收款,需要预缴土地增值税,预缴税款 时,借:应交税费——应交土地增值税;贷:银行存款。此时,由于收入未能确认,不能将预缴的税金计入当期损益。

       2. 计提和预提土地增值税的核算。预收款项确认为收入时,借:预收账款;贷:主营业务收入。同时,对已缴纳的税金,计提土地增值税并计入当期损益,借:营业税金及附加;贷:应交税费——应交土地增值税。

       土地增值税是取得预收款时先预缴税金,清算时再汇算清缴、多退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则,企业还需要预提一定金额的土地增值税,以避 免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时,借:营业税金及附加;贷:其他应付款——预提土地增值税。此处不宜贷记“应交税费——应交土地增值税”科 目,因为从税法角度讲,纳税义务还没有发生,计入应交税费易引起误解。

       在这里,计提是根据预缴的税款提取的土地增值税,预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税,实务中计提与预提往往混用。

       3. 汇算清缴土地增值税的核算。汇算清缴土地增值税时,如果总税款大于计提和预提数,则对于其差额,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交土地 增值税”科目,同时,借记“其他应付款——预提土地增值税”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目;如果总税款小于计提和预提数,则对于其差额, 借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“营业外收入”科目,同时,借记“其他应付款——预提土地增值税”科目,贷记“应交税费——应交土地增值 税”科目。

       实际补交税款时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目。

       4. 确认递延所得税资产。房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款,但在当年计征所得税时不允许税前扣除,这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一 致,形成可抵扣暂时性差异,从而需要确认相应的递延所得税资产。此时,会计处理为:借:递延所得税资产;贷:所得税费用——递延所得税费用。
阅读全文>>>>>>房地产企业土地增值税的会计核算
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