注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

肖宏伟的博客

税务实战研究

 
 
 

日志

 
 

haihan:不可售面积设施开发成本的会计和税务处理  

2014-10-03 21:38:26|  分类: 疑难问题解答 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
不可售面积设施开发成本的会计和税务处理
问题:
老师,假设某一个开发项目,开发成本为1000万元,建筑面积2000平方米,其中可售面积1800平方米,不可售面积200平方米(注:主要为移交给全体业主共同使用的地下人防车库),现在销售可售面积1600平方米并且交付,应当如何进行会计和税务处理?如果不可售面积设施在未移交全体业主共同使用下,销售可售面积1600平方米及不可售面积100平方米并且交付,又应当如何进行会计和税务处理?
回答:
一、不可售面积设施核算
所谓“不可售面积”是税收上提出的概念,会计核算上没有这个概念,况且“可售”与“不可售”的划分只是按规划要求能否销售,并非是以否有物权为标准,因此凡是按规定有建筑面积建筑物和设施等作为一个相对独立的物权,均应当分配相应的开发成本,核算出所属账载成本。为了会计核算清晰和减少与税务调整的难度,会计上可以将“不可售面积设施”单独设置为一个成本对象进行集中核算。
同时,“不可售面积设施”从本质上无法独立获得可靠计量的经济利益流入,所属开发成本也无法在服务对象之间进行明确分配,按会计准则规定于耗用时计入企业损益,而不适于计入企业存货的账载成本中,所以“不可售面积设施”所分配的开发成本应当随其服务对象交付或移交时配比直接结转入营业成本中。
二、相关会计处理(简化示意举例)
1、按规定分配方法分配开发成本的会计分录,
借:开发产品-某些成本对象【可售面积】900万元(1000/2000*1800)
开发产品-某一成本对象【不可售面积】100万元(1000/2000*200)
贷:开发成本(建筑面积2000平方米)1000万元
2、结转“销售可售面积1600平方米”成本的会计分录,
借:主营业务成本888.89万元(80+88.89)
贷:开发产品-某些成本对象【可售面积】800万元(900/1800*1600)
开发产品-某一成本对象【不可售面积】88.89万元(100/1800*1600)
3、结转“销售可售面积1600平方米及不可售面积100平方米”成本的会计分录,
借:主营业务成本850万元(80+50)
贷:开发产品-某些成本对象【可售面积】800万元(900/1800*1600)
开发产品-某一成本对象【不可售面积】50万元(100/200*100)
三、相关税务处理
无论是企业所得税完工汇算和土地增值税清算,除了开发产品的账载成本与计税成本之间差异按照相应的税法规定予以调整外,其他与会计处理无异。
四、特别提示
由于大部分房地产企业并没有将【不可售面积】设施按会计规定作为过渡性成本对象设置相关会计科目进行会计核算(即二次分配法核算),而是直接分配给【可售面积】成本对象(即一次分配法核算)。对于这类不规范的会计核算方法,各地税务机关通常要求纳税人按自己规定方法予以还原计算出应纳税所得额。现在具有典型代表有两个类别的方法:①浙江省地方税务局2014年16号公告是“先扣除后计税”方法;②琼地税函[2013]2号是“边扣除边计税”方法。
  评论这张
 
阅读(288)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017